挂牌数量增加,上海豪宅市场现降温 有豪宅降价幅度高达900万

挂牌数量增加,上海豪宅市场现降温 有豪宅降价幅度高达900万

#上海豪宅市场降温 有豪宅降价900万#上海核心区域的豪宅一直被认为具有保值增值的功能,吸引高净值人群的大量投资。最近,上海的二手高端住宅市场出现了一些降温的迹象。最挑动市场神经的是豪宅挂牌价大幅下降。媒体记者从上海多家中介了解到,最近确实有不少房源降价,幅度在200万到800万之间,部分新式里弄降价幅度甚至达到900万。

业内人士认为,目前豪宅市场的降温是多重因素叠加造成的。比如今年疫情后,市场积压需求密集释放,推动了一波上涨,现在价格回调很正常;同时,在去年年底,很多业主会选择出售资产,以满足资金调动的需要,期间会有一些降价。

如果把时间线拉长,2020年疫情以来,上海很多豪宅都经历了暴涨。以上海知名豪宅项目翠湖天地为例。2020年上半年,二期一套房子单价14万元/平方米,2022年9月售出的一套房子单价高达26万元/平方米。以此粗略计算,这个项目的房源在过去的两年里增加了近一倍。业内人士认为,经过这样的攀升,目前豪宅价格有所回落,更多的是理性回归。

值得一提的是,多位受访业内人士指出,目前豪宅市场的逻辑并未发生根本改变,上海市区的豪宅价值依然随经济坚挺。“上海核心区域的一手房和豪宅基本不卖,豪宅依然受到市场青睐。”

有些房子的挂牌价虚高。

“今天一个老客户给我打电话,跟我说2011年买了一整套新式弄堂,197平米,准备卖,年底前必须卖掉。”最近一个专门做老洋房交易的中介在朋友圈发布了很多房源信息。在10月的最后一周,三个有新式里弄的房东告诉他,他们想卖掉他们的房产,其中一些还处于出租状态。

一位在上海拥有多套房产的业主,最近在陆家嘴滨江附近放了一套房子,挂牌总价1300多万元。

其实最近上海二手豪宅挂牌量增加的消息也不少。一位在上海有17年经验的豪宅经纪人向记者透露,近期二手豪宅挂牌量确实有所增加,但也有不少业主是抱着试水的心态挂牌的。比如小区正常成交可能在17万/m2、18万/m2的水平,但也有业主挂在28万/m2,这种房屋成交的可能性不高。

据知情人透露,上述陆家嘴滨江附近的房子需要再降价100万,成交的可能性会比较大。

“每个小区都有这种心态的业主,而且他们占一定比例。以世茂滨江花园为例。这个小区挂牌近200套房源,总房源存量5000多套房源,但在我们看来,有几十套房源在售。”上述奢侈品代理商表示。相比房源数量,搅动市场神经的是豪宅价格的下调。

记者从上海多家豪宅中介了解到,近期不少房源降价明显。如云锦东方、陆家嘴一号院、滨江凯旋门、绿香苑等高端住宅项目中,部分业主下调了挂牌价,幅度在200万-700万之间。其中,万科翡翠河畔一套总建筑面积超过310平方米的房源,从9月份开始已经多次降价。到10月底,累计降价已达800万元,价格不到5000万元,折合单价约15.8万元/平方米。

旧房资产降价更明显。据上述从事旧房交易的中介透露,徐汇区太原小区一个在售的新式里弄,10月中下旬总价从900万元降至7600万元;11月初,房价又降了600万元至7000万元。

近期随着频繁降价和增加上市的消息,有不少市场观点认为目前的降温具有指导意义,预示着未来上海市场将掉头向下。

不过参考以往经验,豪宅降价的情况并不少见。今年6月,引起市场广泛关注的花园洋房永嘉路569号,位于上海市老梧桐区,成交价2.5亿元;2021年底,该房产上市时,标示价格居然是3.2亿元。与此相比,该房产的成交价仍低了7000万元。业内人士认为,高价挂牌,降价成交,基本是上海老洋房交易的常态。

上述豪宅中介还表示,现在有些房子的挂牌价很高,“比疫情前涨了三四成。即使有一些降价,也是适当的降低。”

事实上,整体来看,不少接受采访的业内人士对媒体表示,豪宅二手房市场的现状是阶段性回调。

有熟悉上海豪宅市场的业内人士告诉记者,其实每年临近年底,二手豪宅的上市量都会有所增加,部分房源会降价出售,其中不乏房东希望套现周转。相应的,豪宅的成交也会水涨船高。“有些客户拿到年终奖后会选择豪宅进行投资”。

据在上海从事豪宅交易多年的人士介绍,一些在上海多年的外地人由于家庭因素回国,出售的房子也多了起来,比如市区的新式里弄。“总的来说,上市数量与前几年相比没有明显增加,”这位从业者说。比如他代理的两个城市项目,不限售,但在售房源也只是之前的几个,并没有大幅增加。

暴涨后的理性回归

如今这种回调的一个重要背景是,上海豪宅价格近年来持续上涨。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部总监、高级总监唐华向记者回忆,2020年上半年,翠湖二期仍有14万套二手房在售,但从2022年开始,几乎没有卖出21万/平方米以下的实际价格。根据链家的成交记录,今年9月翠湖二期在售的一套房子单价已经达到26万平方米;此外,今年6月翠湖四期还有一套房子,成交均价32.3万元/平方米。以此粗略计算,这两年翠湖的房源增加了一倍。

即使在2022年这一年,豪宅的成交价格也明显上涨。链家数据显示,9月,云锦东方锦园一套4室2厅的房子成交,总价1.08亿,单价26万多;3月份,两套面积相近、户型相同的房子成交单价分别为17.89万元和19.78万元。结果半年房价涨了30%以上。

这也叠加了疫情后豪宅市场积压需求的释放。CRIC数据显示,2022年6月1日至9日,总价超3000万的一手豪宅成交23套。据各平台不完全统计,总价超3000万的二手房成交10套,共计33套;此外,闵行金虹桥板块古北大成公馆上市仅4天。

在此背景下,业内对上海豪宅市场现状的普遍看法是,并未超出预期。

仲量联行中国研究部住宅市场主管盛秀秀对媒体表示,上海豪宅市场经过疫情后的一波明显涨价后,短期价格波动仍在正常范围内。即使部分急需变现资产的业主愿意降价出售,但与整体豪宅市场相比,仍有少数房子“降价急卖”。

“在短短两年多的时间里,与其他任何国际城市或市场相比,上海豪宅的价格涨幅都非常可观。”唐华认为,在经历了近两年因疫情导致的豪宅价格“疯狂”上涨后,即使面对当前所谓的相对价格下跌,豪宅的实际价格仍高于理性上涨的价格。“总的来说,目前的降价更多的是一种理性回归”。

在唐华看来,纵观过去几次重大的市场动荡和金融危机,无论是1997年的金融风暴、2003年的非典、2008年的经济危机等等,我们可以看到,在每一次剧烈的市场波动之后,上海市区豪宅的价值一直相当坚挺和维持。也有业内人士指出,购房者依然看好上海的豪宅,从新房的表现也可以看出这一点。“一手豪宅还是不卖的。”

据知情人士透露,以位于徐汇滨江的豪宅项目香港置地开元为例,随着接近市场,项目对资金的要求更加明确。例如,客户会倾向于在短时间内完成支付,但这并没有影响客户数量。”最新的统计数据显示顾客的数量不但没有减少,反而增加了.”“上海的经济基本面仍然富有弹性。上海核心区域的高端豪宅供应量仍然有限,其短期价格波动不会影响其长期韧性。”盛秀秀告诉记者。

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